Il Decreto Legge “Cura Italia” prevede un credito d’imposta a favore del conduttore per l’anno 2020, pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo e solo per l’affitto degli immobili che rientrano nella categoria catastale C/1 (immobili non ad uso abitativo, come ad esempio negozi e botteghe). L’agevolazione è utilizzabile esclusivamente in compensazione, ai sensi dell’articolo 17 del Decreto Legislativo 09/07/1997 n. 241. È quindi negata la possibilità di usufruire del credito d’imposta per coloro che, pur esercitando un’attività d’impresa, conducono in locazione immobili rientranti in categorie catastali diverse dalla C/1.
Per ciò che concerne la possibilità di sospendere il versamento del canone di locazione, il Decreto “Cura Italia” la prevede sino al 31/05/2020 solo per le federazioni sportive nazionali, gli enti di promozione sportiva, le società e le associazioni sportive, professionistiche e dilettantistiche, con riguardo all’affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali.
Fuori da tale previsione, di conseguenza, la facoltà di sospendere e/o interrompere in modo generalizzato il versamento dei canoni di locazione non è contemplata e dovrà essere valutata, caso per caso, sulla scorta dei principi dettati dalla disciplina codicistica.
Dunque, per le locazioni ad uso abitativo, il DL non prevede alcun diritto alla sospensione o alla riduzione del canone, che resta da pagare regolarmente, salvo la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto, in caso di eccessiva onerosità della prestazione, per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, regolata dall’art. 1467 del Codice Civile.
Tale articolo infatti dispone: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’art. 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.
Se, dunque, il pagamento del canone diventa eccessivamente oneroso, il soggetto che si trova impossibilitato a pagare, fornendone prova, può chiedere la risoluzione del contratto, che richiede un preavviso di 6 mesi, rendendo di conseguenza quest’ultima soluzione più complessa per tutte le parti coinvolte nel contratto.
La soluzione sembra quindi risiedere nella rinegoziazione –anche temporanea- dei termini, anziché nel recesso del contratto, attraverso l’utilizzo della procedura di mediazione che consente un confronto responsabile tra le parti coinvolte, che andranno a sottoscrivere un accordo con la stessa efficacia di una sentenza, costituendo esso stesso titolo esecutivo. Registrando appunto l’accordo presso l’Agenzia delle Entrate, il conduttore potrà pagare le imposte secondo i canoni effettivamente percepiti durante il periodo indicato.
Sotto l’aspetto procedurale, ricordiamo che il DL “Cura Italia” si occupa anche degli sloggi coattivi, sancendone un temporaneo differimento. Viene infatti sospesa fino al 30/06/2020 l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, sia ad uso abitativo che diverso.
La disposizione di fatto vuole avere un impatto solo sulle situazioni di morosità insorte in periodi antecedenti all’attuale emergenza sanitaria, per le quali era già stato emesso un provvedimento di rilascio.
