In occasione della I edizione del Condominio in Fiera, che si è tenuta il 14 settembre a Roma, nella suggestiva cornice dell’Acquario Romano, tra gli argomenti all’ordine del giorno si è discusso sulla riforma del condominio (L 220/2012) e, nello specifico, sul cambiamento delle modalità di azione nei confronti dei condomini morosi, anche in merito all’applicabilità della responsabilità solidale. In sintesi, l’applicazione della “nuova” norma (che risale ormai a cinque anni fa) può portare ai seguenti casi:
- Se il condominio ha regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e si verificano morosità tra i condomini, gli stessi saranno escussi dal creditore entro i limiti della quota spettante e deliberata;
- Se l’escussione ha esito negativo, il creditore può agire contro i condomini virtuosi, ma nei limiti delle quote spettanti in base ai millesimi di proprietà;
- Se il condominio non ha regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottiene titolo esecutivo, è possibile agire contro tutti i condomini, in base alle proprie quote millesimali.
Ma “obiettivo principale degli amministratori – ha spiegato il relatore Marco Quagliarella- è quello di non essere oberati di compiti, bensì facilitati utilizzando soluzioni operative alternative al giudizio nei confronti dei condomini morosi”.
L’iter per il recupero del credito, solitamente, risulta essere il seguente: l’amministratore invia il sollecito al moroso e, a seguito di omessa risposta, avvia il giudizio con conseguente aggravio di spese legali.
Una delle soluzioni stragiudiziali che l’Avv. Quagliarella ha prospettato è quella di affidare le pratiche alle società di recupero del credito, le quali hanno la possibilità di agire ad esempio rateizzando il credito, attraverso la sottoscrizione di un piano di rientro in un massimo di dodici rate, consentendo al condominio di rientrare nei costi nell’arco di un anno. Per far sì che l’intervento della società di recupero sia efficace e fruttuoso, la stessa potrà ricevere il suo compenso solo una volta che il condomino moroso abbia rispettato il piano di rientro con il saldo di tutte le quote di sua spettanza.
Tra le soluzioni stragiudiziali che si possono utilizzare per ridurre i tempi nel recupero del credito delle quote condominiali vi sono poi la mediazione e l’arbitrato. A tal proposito è intervenuto il relatore Giovanni Giangreco Marotta, responsabile dell’organismo di mediazione Primavera Forense, il quale ha descritto le modalità di azione dell’amministratore con l’utilizzo del procedimento di mediazione. A differenza del giudizio, la mediazione risulta essere una soluzione più rapida e più economica. Gli amministratori, infatti, possono avvalersi di organismi partner, con cui attivare una sorta di convenzione, per il recupero degli oneri condominiali. Solitamente accade che, quando il debitore riceve una lettera di convocazione ad un procedimento di mediazione, si attiva immediatamente per risolvere la questione in modo bonario, adempiendovi spontaneamente. Tra i vantaggi della mediazione, inoltre, vi è la possibilità per il debitore di ottenere un pagamento rateale e per il condominio di acquisire un titolo esecutivo con il verbale di accordo. “Per gli amministratori – ha suggerito il Responsabile di Primavera Forense – sarebbe necessario regolare con il mandato gli adempimenti in caso di mediazione, facendosi preventivamente autorizzare dall’assemblea per tentare questa strada per ogni recupero degli oneri condominiali con potere a conciliare”. Oltre a ciò, ha proposto di inserire nel regolamento di condominio la cosiddetta «clausola multistep», che prevede, in caso di controversia futura, l’obbligo di tentare la mediazione civile e poi, in caso di mancata conciliazione, di sottoporre la lite alla decisione di un arbitro, con il raggiungimento del cosiddetto lodo arbitrale che ha la stessa efficacia di una sentenza. Ma tale modifica al regolamento dovrà essere deliberata all’unanimità, perché limitatrice dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive. “Questa clausola – ha proposto l’Avvocato- potrebbe essere inserita anche nei contratti del condominio con i fornitori di servizi, come pulizia, giardinaggio, lavori edili, consulenze, etc.”.
