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Compravendita, quali criteri per calcolare il valore di un immobile?

Non esiste un calcolo matematico per stabilire il giusto prezzo di un immobile, ma il suo valore di mercato potrà essere calcolato sulla base di determinati criteri.

Innanzitutto bisogna considerare:

  1. Se si tratta di una nuova costruzione oppure da ristrutturare, in quest’ultimo caso il valore potrà scendere anche del 30%.
  2. La posizione: se l’appartamento si trova nel centro città oppure in periferia, se è dotato di servizi nei dintorni, tra cui mezzi di trasporto, scuole, attrazioni.
  3. Le caratteristiche della casa, oltre che dello stabile: ad esempio l’esposizione, l’ampiezza, il piano, la distribuzione degli spazi, la presenza o meno del garage, del posto auto, del giardino.

Il cosiddetto “valore di mercato” è l’importo stimato, al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra acquirente e venditore. Risponde ad una specifica formula matematica ovvero superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito.

La superficie commerciale varia a seconda del Comune in cui l’immobile si trova. Si tratta della somma di tutti gli spazi, incluse pertinenze e murature interne ed esterne.

Ogni metro quadro risponde ad un valore, a seconda che l’immobile si trovi in determinati città, quartiere e stato di conservazione. E’ l’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), assieme all’Agenzia delle Entrate, a valutare questi fattori e a rappresentarli online sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

I coefficienti di merito, espressi in percentuali, definiscono invece le caratteristiche degli immobili ovvero se questi risultano liberi (100%) oppure locati (-20%), in che piano si trovano, se vi è un ascensore o meno, se sono da ristrutturare  (-10%) o se invece risultano ristrutturati (+5%/10%), se sono di nuova costruzione (+ 10%), se il riscaldamento è autonomo o centralizzato, se sono luminosi o meno, se la vista è panoramica, interna o esterna.