Il caso:
Gianni, proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano di un edificio condominiale, decideva di realizzare un ulteriore piano sopraelevato. Il Condominio gli richiedeva, per conto dei condòmini proprietari degli appartamenti situati al di sotto della colonna d’aria interessata, una indennità, oltre al rifacimento delle tabelle millesimali, come conseguenza dell’aumento del valore proporzionale immobiliare. Gianni, però, si rifiutava di pagare tali somme e il Condominio decideva di convocarlo in mediazione per risolvere bonariamente la situazione.
Gianni aderiva all’invito in mediazione e presentava al mediatore, ai condomini istanti e all’amministratore il suo atto di compravendita, da cui risultava che l’acquisto del suo immobile comprendeva anche la colonna d’aria. In merito invece alla questione del rifacimento delle tabelle millesimali per aumentato valore proporzionale della sua unità abitativa, Gianni si trovava costretto a sopportare le spese per la revisione delle tabelle millesimali, poiché la modifica eseguita –ovvero la sopraelevazione- aveva comportato l’alterazione superiore ad un quinto del valore della sua unità immobiliare.
Cosa dice la legge:
Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza n. 29337 del 14/11/2018), il condòmino dell’ultimo piano di un edificio può sopraelevare e quindi realizzare un ulteriore piano, purché sia rispettato l’obbligo di rifacimento del tetto e il prolungamento degli impianti dell’edificio. L’art. 1127 del c.c. riconosce infatti al proprietario dell’ultimo piano e/o del lastrico solare il diritto di elevare nuovi piani, corrispondendo ai condomini che sono al di sotto della colonna d’aria interessata una indennità, nel caso in cui lo stesso condomino non abbia acquistato la proprietà esclusiva della colonna d’aria. Tale modifica potrebbe anche comportare l’obbligo di revisione delle tabelle millesimali se il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condominio è superiore ad un quinto. Ogni tipo di spesa inoltre dovrà essere sopportata da chi determina la variazione. Se le condizioni statiche dell’edificio non consentono la sopraelevazione o se la nuova costruzione pregiudica l’aspetto architettonico del fabbricato, allora tale opera non può essere eseguita, così come se risulta un apposito titolo tramite cui il costruttore si sia riservato la proprietà del lastrico solare e contestualmente il diritto di sopraelevazione.
