COMPRAVENDITA: LA PROPOSTA D’ACQUISTO CONDIZIONATA

Il caso:

Giuseppe e sua moglie Paola formulavano all’agenzia immobiliare Monte Catini una proposta di acquisto per la compravendita di un appartamento. Dopo lunghe trattative con l’agenzia e il proprietario dell’immobile, sottoscrivevano la dichiarazione di impegno ad acquistare la casa al prezzo di € 275.000,00, prima ancora di ricevere il responso della banca per la concessione del mutuo. Dopo circa tre mesi l’istituto bancario rifiutava la domanda dei coniugi, che si trovavano sprovvisti di risorse finanziarie per mantenere fede alla proposta di acquisto e lo comunicavano al proprietario, il quale nel frattempo aveva rifiutato altre offerte e richiedeva a Giuseppe e Paola il risarcimento per la mancata compravendita, trattenendosi la caparra che avevano versato. I coniugi decidevano di avviare la mediazione per risolvere la questione.

Il proprietario dell’appartamento aderiva all’invito in mediazione e, dopo colloqui congiunti e separati con il mediatore, le parti richiedevano a questi la formulazione di una proposta che venisse incontro ad entrambe. Il mediatore proponeva quindi al proprietario di rinunciare al 50% della caparra, considerando il fatto che la proposta di acquisto avrebbe potuto contenere una clausola sospensiva e quindi condizionata all’erogazione del mutuo e mettendo in luce la buona fede dei coniugi, veramente intenzionati ad acquistare l’appartamento.

La soluzione preventiva:

Molto spesso è necessario ricorrere ad un mutuo per l’acquisto di un immobile. Le principali variabili da considerare sono diverse: definire un tetto massimo di spesa, determinare la propria disponibilità mensile e verificare quanto la banca è disposta a concedere, sulla base del valore dell’immobile. Ma occorre considerare che i tempi intercorrenti tra la presentazione della documentazione e l’erogazione del mutuo, che potrebbero essere lunghi. Per cui, individuata la casa da comprare, a volte è necessario effettuare una proposta d’acquisto, ancor prima dell’erogazione del mutuo.  Tale proposta, che è una dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un bene ad un certo prezzo, con il versamento della cosiddetta “caparra”, è vincolante per il compratore, ma non per il venditore, libero di ricevere altre offerte. E allora: come tutelarsi con la proposta di acquisto? Rendendola “subordinata” alla concessione del mutuo, contenente quindi una clausola sospensiva o risolutiva, che condizioni l’acquisto dell’immobile all’ottenimento del finanziamento bancario da parte dell’acquirente.