Caso di mediazione per: condominio/impugnazione delibera assembleare

Il signor Filippo avvia una mediazione per contestare l’addebito delle quote acqua, così come emerso nel consuntivo dell’assemblea del 20.12.2017 alla quale il signor Filippo non ha partecipato e del quale è venuto a conoscenza al momento del ricevimento del verbale, avvenuto in data 27.12.2017.
Alla prima convocazione, fissata per il giorno 15.01.2018, dopo un mese circa dal deposito, rispondono tutti in maniera positiva.
Data la materia oggetto di controversia, la contestazione di un rendiconto condominiale, il Responsabile dell’Organismo nomina come mediatore principale uno specialista di revisione contabile.
Il giorno fissato, si presentano il sig. Filippo, assistito dal suo legale, l’amministratrice del condominio, anch’essa assistita da un avvocato. L’amministratrice partecipa direttamente al procedimento di mediazione, senza dover prima convocare un’assemblea per farsi carico del mandato poiché mesi prima ha sottoscritto un documento con tutti i suoi condomìni in cui si specifica che, nel caso di avvio o partecipazione ad un procedimento di mediazione civile, può partecipare e prendere decisioni per conto del condominio, sentito il parere dei consiglieri nominati dall’assemblea e nel rispetto del parere professionale dell’avvocato del condominio, entro la soglia di €.10.000,00.
In questo modo si risparmiano tempo e denaro.  Si dà corso ad una sessione congiunta iniziale dando la parola alla parte istante che, tramite il suo avvocato, spiega il motivo della contestazione della delibera assembleare.
Il signor Filippo, da quasi un anno, conduce una pizzeria che si trova al piano terreno dello stabile. Dal momento che in precedenza, al suo posto, c’era un negozio di abbigliamento, all’unità immobiliare attualmente adibita a pizzeria, venivano da sempre addebitate n. 2 quote acqua su 40 complessive, pari a circa il 5% dei consumi totali dell’edificio.
Unitamente alla convocazione dell’assemblea ordinaria, nella quale è stato sottoposto al parere assembleare l’approvazione del rendiconto consuntivo, il prospetto di riparto delle quote acqua riportava, come sempre in passato, n. 2 quote. Il signor Filippo, non avendo nulla da contestare rispetto al rendiconto presentato dall’amministratrice, ha ritenuto di non partecipare all’assemblea.
Dal verbale ricevuto dal signor Filippo in data 27.12.2017, lo stesso ha rilevato che in sede di assemblea, in sua assenza, il riparto delle spese di consumo dell’acqua è stato modificato: secondo il signor Filippo, infatti, l’amministratrice, su richiesta unanime dei presenti all’assemblea, ha attribuito il 50% dei consumi di acqua potabile dell’intero edificio alla sua unità immobiliare adibita a pizzeria, senza che fossero analiticamente indicate le modalità di calcolo di detti consumi, pari ad un importo di € 6.000,00.
L’amministratrice interviene spiegando che i consumi di acqua potabile, da quando si è insediata la pizzeria del signor Filippo sono esattamente raddoppiati; la stessa afferma di aver tentato in più occasioni di confrontarsi con il signor Filippo, il quale, a suo dire, si è sempre reso irreperibile non rispondendo a telefonate e non riscontrando lettere raccomandate all’uopo inoltrategli; il signor Filippo, inoltre, secondo l’amministratrice, non ha mai presenziato ad assemblee o incontri condominiali.
Analizzata tale situazione, i condòmini, in sede di assemblea, hanno ritenuto di addebitare il 50% di quote acqua alla pizzeria, anche sulla base delle altre esperienze che l’amministratrice ha riportato loro a titolo di esempio, per casi analoghi avvenuti in altri condomini. Il signor Filippo, alzando il tono di voce, dice di non essere potuto venire alle assemblee non per sfuggire ai suoi doveri ma perché si tenevano nei giorni di maggior afflusso di clienti alla pizzeria (venerdì sera) ma ha sempre chiesto di farsi mandare i verbali, ricevendo purtroppo solo l’ultimo (e non quello delle altre due assemblee che sono state fatte nell’arco dell’anno).
Il legale del sig. Filippo ha avviato la mediazione proprio per evitare che si creino degli inutili contenziosi e nello specifico per evitare di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per l’impugnazione della delibera contestata, allo scopo di definire prontamente l’effettivo debito del signor Filippo e poterlo tempestivamente saldare, determinando per il futuro criteri di riparto condivisi. Il signor Filippo vuole pagare, ma desidera solamente avere la certezza che l’amministratrice gli addebiti la giusta quantità di quote acqua e il criterio rappresentato dal condominio a supporto dell’addebito gli risultava essere arbitrario e non rappresentativo degli effettivi possibili consumi.
Effettivamente l’amministratrice ammette di non aver mai fatto delle rilevazioni sul consumo di quote acqua della pizzeria ma, sulla base di esperienze con attività commerciali simili, si è comportata in questo modo.
Dice di essere cosciente che il consumo d’acqua di una pizzeria d’asporto non è come quello di un ristorante; però aggiunge che il signor Filippo non fa solo pizze d’asporto ma ha adibito il retro del negozio ad abitazione (lavandino, servizi, due docce) e tutti coloro che lavorano lì (in tutto 6 persone) li utilizzano liberamente dalla mattina alle 6 fino a tarda notte. Alcuni condòmini si lamentano di questo e anche di altri aspetti, ad esempio il parcheggio dei motorini sul marciapiede accanto all’ingresso del palazzo al posto che nell’apposito parcheggio. Per questo motivo l’addebito indicativo delle quote acqua non sembra all’amministratrice così sbagliato perché tanto, non emergerebbe un consumo d’acqua molto minore.
Il mediatore a questo punto spiega che il signor Filippo vuole pagare le quote acqua che gli spettano, anzi sa benissimo che un’attività come la sua richiede un’elevata spesa legata al consumo dell’acqua, ma vuole anche avere la certezza che le ripartizioni siano corrette e precise.
Il mediatore inoltre, come detto anche revisore contabile, si confronta in sessione separata con l’amministratrice rispetto alla correttezza formale oltre che sostanziale del modus operandi messo in atto.
Sulla base di quanto emerso nelle sessioni separate, si dà corso ad una sessione congiunta finale nella quale le parti definiscono il seguente accordo:
L’amministratrice si obbliga a far installare un macchinario per rilevare in maniera precisa i consumi di acqua della pizzeria e a comunicarne i consumi. Il signor Filippo si impegna a pagare tempestivamente, non appena riceve la comunicazione dell’effettivo consumo delle quote acqua, con determinazione del corretto conguaglio. In forza dell’ampio mandato già conferito all’amministratrice di definire controversie entro la soglia di € 10.000,00 in sede di mediazione, l’amministratrice non deve farsi conferire ulteriori mandati ai sensi dell’art.71 quater delle DD.AA. Il contatore verrà pagato dal condominio se i consumi che dovessero risultare fossero pari a 2 quote acqua su 40, dal sig. Filippo se fossero in linea con gli addebiti del 50% oggetto della contestazione sulla quale si fonda il procedimento di mediazione, al 50% fra le parti in caso differente. Tutti sottoscrivono il verbale di accordo.