LA MEDIAZIONE E LA MATERIA CONDOMINIALE – CASI DI OBBLIGATORIETA’

Per le liti in materia condominiale è cosa nota ormai attivare obbligatoriamente la mediazione prima del giudizio (art. 5 d.lgs. 28/2010). Ma la materia condominiale risulta essere piuttosto ampia, per cui l’art. 71 quater disp. att. c.c., entrato in vigore con la legge n. 220 dell’11/12/2012, ha disciplinato il procedimento di mediazione, fornendo un dettagliato chiarimento rispetto alla disciplina generale, ricomprendendo, oltre a tutto il capo II del titolo VII del libro III del Codice Civile (artt.1117 – 1139 C.C.), anche gli artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

MEDIAZIONE OBBLIGATORIA

Rientrano nelle questioni condominiali per cui è obbligatorio attivare la mediazione: la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore, le sue attribuzioni, il rendiconto condominiale, le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, il regolamento di condominio, la riscossione dei contributi condominiali, la modifica delle tabelle millesimali,…

LA RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI

Nella disciplina della mediazione rientrano anche le controversie in tema di riscossione dei contributi ma, va precisato che, a norma dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, la mediazione non si applica “nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione”; ciò significa che la mediazione è obbligatoria nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, solo a seguito della pronuncia giudiziale sulla sospensione o sulla provvisoria esecuzione, che normalmente avviene in prima udienza.

ESCLUSI DALLA MEDIAZIONE

Procedimenti cautelari e di istruzione preventiva, i procedimenti di sfratto, possessori, incidentali in materia di esecuzione, quelli in camera di consiglio…

LA DELIBERA ASSEMBLEARE

L’amministratore, per poter partecipare alla mediazione, ha necessità di acquisire la delibera assembleare (III co. art. 71 quater disp. att. c.c.), da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 del c.c. Se i termini di comparizione innanzi all’organismo di mediazione non consentono all’amministratore di convocare l’assemblea nei tempi necessari, lo stesso può richiedere (previa apposita istanza) una proroga della data di prima comparizione.

Anche la “proposta di mediazione” (co. V e VI art.71 quater) ha necessità di approvazione da parte dell’assemblea e, se il termine per l’accettazione o meno della proposta è troppo ridotto, può essere derogato dallo stesso mediatore.

LA REVOCA DELL’AMMINISTRATORE

L’art. 5 comma 4 lett. f) Dlgs 28/2010 esclude dalla mediazione obbligatoria i procedimenti in camera di consiglio. Tra questi procedimenti rientrerebbe anche l’azione per la revoca dell’amministratore di condominio, come espressamente previsto dall’art. 64 disp. att. C.C.. Ma la giurisprudenza si è pronunciata diversamente, affermando l’obbligatorietà della mediazione anche per la revoca dell’amministratore di condominio.

SOGGETTI TERZI E CONDOMINIO

Nelle controversie in cui il condominio si contrappone a un soggetto terzo, come l’appaltatore nell’ambito di lite insorta a seguito di stipula di un contratto di appalto di lavori condominiali, la norma sulla mediazione obbligatoria non si applica. Restano escluse, quindi, dall’ambito di obbligatorietà della mediazione le controversie del condominio con i soggetti che non sono condomini, anche se una delle parti è lo stesso condominio.

IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE

Nel caso di mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore, quest’ultimo dovrà, preliminarmente al giudizio, invitare il condominio presso un organismo di mediazione territorialmente competente.

IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE

Il condomino che vuole impugnare una delibera condominiale, ha trenta giorni di tempo (art. 1137 co. 2 c.c.). È ormai principio consolidato che “il solo deposito dell’istanza di mediazione non produce effetti interruttivi della prescrizione o della decadenza della domanda giudiziale”. Gli effetti impeditivi della decadenza sono collegati alla comunicazione della domanda di mediazione alle parti, e non già al solo deposito della domanda di mediazione presso l’organismo prescelto. Ci si è spesso domandato se gli effetti del termine di trenta giorni per impugnare la delibera condominiale (ex art.1137 C.C.) fossero interruttivi o sospensivi. È stato chiarito dalla giurisprudenza che la domanda di mediazione non sospende, ma interrompe i termini per agire in giudizio. Trattandosi di interruzione del termine di trenta giorni, dopo il deposito del verbale negativo della mediazione, si hanno daccapo tutti i trenta giorni per depositare la domanda in tribunale (o dal giudice di Pace, a seconda della competenza). È da precisare inoltre che, una volta comunicata al condominio la domanda di mediazione, viene impedita la decadenza “per una sola volta”.